相続税申告の財産評価　不動産

相続税額を計算するにあたっては、財産をどのように評価をするのかがポイントです。

相続財産には、現金や預貯金、土地や家屋などの不動産、株式や公社債、書画骨董貴金属などがあります。

財産評価は、原則として相続開始日（被相続人の死亡日）の時価で行われます。

その時価の計算方法としては、国税庁から公表されている「財産評価基本通達」に基づいて評価することとされています。

このページでは、不動産について、その評価の方法をご紹介いたします。

※相続財産の評価方法は、相続税額を計算する場合と、遺産分割をする場合とで異なります。このページでご紹介するのは、相続税額を計算する際の評価方法ですので、ご注意ください。

土地の評価には二つの方法があります。

①路線価のある土地⇒路線価方式で評価

1㎡あたりの路線価格×画地調整率×土地の広さ

②路線価のない土地⇒倍率方式で評価

土地の固定資産税評価額×国税局長が地域ごとに定める倍率

建物が、アパートなどの貸家であった場合には、貸家建付地として、次の方法により計算をします。

「自用地としての価額－自用地としての価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合」

借地権も相続財産です。

借地権の評価は、下記の方法によります。

「自用地としての価額×借地権割合」

土地が「小規模宅地等」に該当する場合には、評価額の軽減の特例があります。

また、遺産分割の際の不動産評価は、「遺産分割と不動産評価」をご参照ください。

家屋の評価は、下記の方法によります。

「家屋の固定資産税評価額×1.0」

但し、家屋がアパートなどの貸家であった場合には下記の方法によります。

「家屋の固定資産税評価額ー借家権価額（※）」

（※）借家権価額＝固定資産税評価額×借家権割合（通常30％です）×賃貸割合

居住用の区分所有財産（分譲マンション）の相続税評価の方法については、法改正がありました。

法改正により、2024年1月以降に相続した居住用区分所有財産の相続税評価額は、上記の計算方法に基づき算出した価額に、「区分所有補正率」を乗じて算出することになりました。

「区分所有補正率」は、

次の要素をもとに決定されます。

・築年数（新しいほど補正率が上がる傾向）

・建物の総階数（高層ほど上がる傾向）

・自分の住戸の所在階（高層階ほど上がる傾向）

・敷地持分の広さ（敷地持ち分が少ないほど補正率が上がる傾向）

※居住用区分所有財産には、所有者自身が居住している部屋に加え、所有者の親族が居住しているもの、居住用として第三者に貸し出しているもの、空き部屋となっているものも含まれます。

他方、事業用のテナントなどは、居住用ではないため、居住用区分所有財産ではありません。

また、居住用分譲マンションでも、以下の財産については、対象外となります。

・2階建て以下のマンションや集合住宅

・一定の要件を満たす二世帯住宅

今回の法改正により、相続税評価額が高くなるケースもあります。

相続税の納税資金の確保や、相続税対策のために、事前に評価額と相続税額を把握し、生前対策を講じることが望ましいといえます。