不動産評価と遺産分割・遺留分

相続の場面で土地の時価を評価する簡易的な方法には、次のものがあります。

①土地の固定資産税評価額（これを０．７で割った額を時価とすることもあります）

②土地の路線価（これを０．８で割った額を時価とすることもあります）

③土地の公示価格

④不動産業者作成の査定書の査定額

①・②・③の方法は、評価額の算定が容易です。

もっとも、①・②については、市街地（特に都心部）では時価よりも低額になったり、逆にへき地では時価よりも高額になる傾向があります。

また、③については、一定の区域における標準地の単価を公示するものですので、評価の対象となる土地にそのまま当てはめられるわけではなく、修正が必要となります。

④は、不動産業者に無料査定書の作成を依頼するものです。費用がかからない査定書を取得できる点でメリットがあります。もっとも、作成者の判断により査定額が大きく変動する等の事情から、査定額と時価に大きな開きがあることもあります。

不動産の評価額について、当事者間で合意ができれば、その額を前提に、遺産分割や遺留分侵害額の算定を行います。

しかし、合意ができない場合、不動産鑑定士に鑑定を依頼することになります。この場合、鑑定費用がかかります。

相続人の１人が不動産鑑定士に依頼をして鑑定書を作成しても、他の相続人はそれに従う義務はないため、注意が必要です。鑑定で得られた査定額を時価とする方法として、鑑定前に、相続人間で「不動産鑑定士の鑑定結果に従う」という合意をしておく方法もあります。

建物の時価を簡易的に評価する方法には、次のものがあります。

①固定資産税評価額

②不動産業者作成の査定書

①の方法は、一戸建にのみ利用できます（マンションには利用できません）。建物が新しい場合には時価よりも低い評価額になりやすく、古い場合には高い評価額になりやすいことに、注意が必要です。

②の方法は、一戸建てにもマンションにも利用できます。費用がかからない点でメリットがありますが、作成者の判断により査定額が大きく変動するものでもあります。

また、建物が、第三者に賃貸して賃料収入がある収益物件の場合には、収益性等の賃貸に関する事情も考慮して、建物を時価評価する必要があります。

当事者間で評価額の合意ができない場合に、不動産鑑定士の鑑定が必要となることは、土地の場合と同様です。