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遺産分割と不動産評価

遺産分割や遺留分の計算では、各相続人が取得する遺産の評価額(時価)が重要となります。

例えば、ある相続人が不動産(土地や建物)を取得し、他の相続人に金銭を支払って精算する場合には、不動産の評価額に応じて支払額が定まることになります。

また、相続人が遺留分を侵害された場合、民法改正により侵害された分を金銭で請求(遺留分侵害額請求)することになりましたが、その額の算定にも不動産の評価が必要です。

しかし、不動産の評価額(時価)は明確ではありません。評価の方法も複数あります。そのため、相続人間で評価額をめぐり争われることも、珍しくありません。

また、どの時点の評価額を用いるかについても、事案により異なるため、注意が必要です。

土地評価の方法

相続の場面で土地の時価を評価する簡易的な方法には、次のものがあります。

①土地の固定資産税評価額(これを0.7で割った額とすることもあります)

②土地の路線価(これを0.8で割った額とすることもあります)

③土地の公示価格

④不動産業者作成の査定書の査定額

 

①・②・③の方法は、評価額の算定が容易です。もっとも、①・②については、市街地(特に都心部)では時価よりも低額になったり、逆にへき地では時価よりも高額になる傾向があります。また、③については、一定の区域における標準地の単価を公示するものですので、評価の対象となる土地にそのまま当てはめられるわけではなく、修正が必要となります。

④は、不動産業者に無料査定書の作成を依頼するものです。費用がかからない査定書を取得できる点でメリットがあります。もっとも、作成者の判断により査定額が大きく変動する等の事情から、査定額と時価に大きな開きがあることもあります。

 

上記を踏まえ、当事者間で評価額の合意ができれば、その額を前提に遺産分割することになります。

しかし、どうしても合意ができない場合には、不動産鑑定士に鑑定を依頼することになります。この場合、鑑定費用がかかります。

相続人の1人が不動産鑑定士に依頼をして鑑定書を作成しても、他の相続人はそれに従わなければならないわけではないため、注意が必要です。また、不動産鑑定士による査定額についても、鑑定士の裁量により変動します。査定額を時価とする方法として、鑑定前に、相続人間で「不動産鑑定士の鑑定結果に従う」という合意をしておく方法もあります。

建物・マンションの評価の方法

建物の時価を簡易的に評価する方法としては、次のものがあります。

①固定資産税評価額

②不動産業者作成の査定書

 

①の方法は、一戸建てにのみ利用できます(マンションには利用できません)。建物が新しい場合には時価よりも低い評価額に、古い場合には高い評価額になりやすいことに注意が必要です。

②の方法は、一戸建てにもマンションにも利用できます。費用がかからない点でメリットがありますが、作成者の判断により査定額が大きく変動するものでもあります。

 

当事者間で評価額の合意ができない場合に、不動産鑑定士の鑑定が必要となることは、土地の場合と同様です。

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