相続税対策 小規模宅地等の特例

土地が小規模宅地に該当すると、大幅な節税効果があります

被相続人の自宅の土地が「小規模宅地（特定居住用宅地等）」に該当すると、その相続税評価額は、特例により、本来の土地の評価額から８０％減額されます。ただし、減額の対象となる土地の面積は、330㎡までです。

例えば、本来の評価額が5000万円の土地（３３０㎡以内）について、小規模宅地に該当したとします。この場合、

相続税評価額＝5000万円×（１－80％）＝1000万円

となります。

つまり、相続税が課せられる財産が、

5000万円－1000万円＝4000万円

減少することになります。

これは、非常に大きな節税効果です。

小規模宅地に該当する場合とは

このように、大きな節税効果のある小規模宅地等の特例ですが、どういった場合にこれが適用されるのでしょうか。

小規模宅地（特定居住用宅地等）とは、相続開始の直前に被相続人等が住んでいた土地で、次の区分に応じ、それぞれの要件を満たした相続人が相続により取得したものをいいます。

(1)配偶者が取得した場合：必ず適用があります。

(2)被相続人と一緒に住んでいた親族が取得した場合：相続開始の時から相続税の申告期限まで、引き続きその家に住み続け、その土地を持っているときに、適用があります。

(3)被相続人と一緒に住んでいない親族が取得した場合：次の要件を満たすと、特例が適用されます。

①被相続人には配偶者がいない。
②被相続人に、相続開始の直前においてその被相続人と一緒に住んでいた相続人がいない。
③相続開始前3年以内に、適用を受けようとする人は、自身又はその配偶者の所有する持ち家（相続開始の直前において被相続人が住んでいた家を除きます。）に住んだことがない（つまり、適用を受けようとする人が、借家に居住していた）。
④相続した土地を、相続税の申告期限まで所有している。
 

(4)被相続人と生計を一にする親族が取得した場合：住んでいた土地については、相続開始の直前から相続税の申告期限まで引き続きその家に住み、かつ、その土地を相続税の申告期限まで持っているときに、適用があります。

※平成26年1月1日以後の相続では、二世帯住宅が構造上区分された住居であっても、区分所有建物登記がされている建物を除いて、その敷地全体について特例の適用ができます。よって、構造上区分された二世帯住宅を建設するときには、その家を区分所有登記にしなければ、その敷地全体について小規模宅地の適用を受け得るといえます。

これに対し、区分所有登記をした場合には、その土地のうち被相続人が区分所有登記した部分についてしか、小規模宅地の適用を受けることができません。

※被相続人が要介護認定を受けていたなどのやむをえない事情により、老人ホームなどに入居した場合には、家にいつでも帰られるようにしてあり、被相続人以外の者が使用していなければ小規模宅地の適用を受けることができます。

会社経営者の方へ。会社に貸している土地の評価は、80％減らせます。

被相続人が会社（法人）に貸し付けている土地（会社に対し、土地を無償または固定資産税相当額程度の賃料で賃貸していないこと）で、次の要件を満たす場合には、小規模宅地（特定同族会社事業用宅地等）に該当し、本来の土地の評価額から80％も減らすことができます（ただし、４００㎡まで）。

①相続開始の直前から相続税の申告期限まで、その会社が土地を使っていること
②会社の事業内容が貸付事業などでないこと
③相続開始の直前において、被相続人及び被相続人の親族等が会社の株式の総数の50％超を持っていること
④被相続人の親族がその土地を取得し、その者が相続税の申告期限においてその法人の役員であること
⑤④の親族が、その土地を相続税の申告期限まで持っていること

※この特例が適用される土地は、400㎡が限度ですが、前述の自宅に関する小規模宅地特例（330㎡まで）と併用することができます。そのため、両者を併用することで、最大730㎡（330㎡＋400㎡）の土地について、その評価額を80％減らすことができます。

個人事業主の方へ。事業で使われていた土地の評価は、80％減らせます。

相続開始の直前に被相続人等の事業で使用されていた土地で、次の要件を満たす場合には、小規模宅地（特定事業用宅地等）に該当し、400㎡までは本来の土地の評価額から80％も減らすことができます。

(1)被相続人の事業に使用されていた土地の場合
①被相続人の親族が、被相続人の事業を相続税の申告期限までに引継ぎ、かつ、その申告期限までその事業をしていること。
②その土地を、相続税の申告期限まで持っていること

(2)被相続人と生計を一にしていた親族の事業に使われていた土地の場合
①相続開始の直前から相続税の申告期限まで、その土地で事業をしていること
②その土地を相続税の申告期限までもっていること

※この特例は、前述した自宅についての小規模宅地特例（330㎡まで）と併用することができます。併用した場合、最大730㎡（330㎡＋400㎡）まで、土地の評価額を80％減らすことができます。

土地の貸付事業を行っている方へ。その事業で使われていた土地の評価は、50％減らせます。

相続開始の直前において被相続人等の貸付事業で使われていた土地（会社に対し、土地を無償または固定資産税相当額程度の賃料で賃貸していないこと）で、次の要件を満たす場合には、小規模宅地（貸付事業用宅地等）に該当し、200㎡までは本来の土地の評価額から50％減らすことができます。

(1)被相続人の貸付事業に用いられていた土地の場合
①被相続人の親族が、貸付事業を相続税の申告期限までに引継ぎ、かつ、その申告期限までその貸付事業をしていること。
②その土地を、相続税の申告期限まで持っていること

(2)被相続人と生計を一にしていた親族の貸付事業に使われていた土地の場合

①相続開始の直前から相続税の申告期限まで、その土地で貸付事業をしていること
②その土地を相続税の申告期限までもっていること

※(１)、(２)の貸付事業に用いられた土地は、相続の開始前3年以内に新たに貸付事業の用に供された宅地等（「３年以内の貸付宅地等」といいます。）を除きます。
ただし、相続開始前3年以内に新たに貸付事業の用に供された宅地等であっても、相続開始の日まで3年を超えて引き続き事業的規模（貸し付けている建物が５棟以上又は部屋数が１０室以上）の貸付事業を行っていた場合には、「３年以内の貸付宅地等」に該当しません。

※この特例は、前記の居住用土地や会社に貸し付けている事業用土地、被相続人の事業用土地に関する小規模宅地特例との併用ができません。その関係で、小規模宅地等の特例を適用できる限度面積を、所定の計算式に基づき算出する必要があります。

小規模宅地等の特例をどのように適用するかにより、評価額は大きく変わります。誰がどの土地を取得するのか、どの土地に特例を適用するのかを、慎重に検討する必要があります。

不動産が複数ある場合に小規模宅地等の特例を適用する際の注意点

小規模宅地等の特例の適用を受けると、その土地の相続税評価額を大幅に下げることができます。

小規模宅地等の特例の適用要件を満たす不動産が複数ある場合には、どの不動産に対し、どの種類の小規模宅地の適用を受けるかを確定させる必要があります。

この特例の適用を受ける際は、小規模宅地の特例の適用要件を満たす土地を相続した他の相続人の同意も必要となります（同意があることを相続税申告書に記載）。そのため、どの不動産に対しどの種類の小規模宅地等特例の適用を受けるかを、遺産分割協議などで決める必要があります。